刚需,我为什么劝你买津南不买东丽? 为什么津南区发展最差
说起天津的刚需区域，津南和东丽必定榜上有名，原因很简单，便宜。
对于刚需来说，没有什么比房价低更有吸引力了。
如果这个区域规划好，有配套，大房企开发，就可以高呼“偶买噶，买它！”了。
对比东丽和津南，发展程度不一样，区域配套不一样，规划建设也不一样，大概只有房价差不多，基本都在在15000元/平米上下，那么，刚需们应该如何选择买房区域？
01大配套很重要！
区域发展牛不牛，看有没有城市级大配套就知道了
今年东丽区关于大配套的热点事件就是东丽万达广场落地的“实锤”。
在今年7月18日，万达已总价4.15亿元摘得津丽（挂）2019—08号商业地块，要求建设不小于10.5万㎡（含地下）的集中式购物中心。

11月13日，天津规划局公布《天津市东丽区先锋路万达广场项目建筑设计方案总平面图》，正式确定万达广场落地东丽区。
尽管东丽迎来万达广场，但是商业不可能利好整个区域，从位置上，万达商业直接利好的板块是新立镇板块。
现在，先让我们把先目光聚焦津南区。
津南重大配套事件是国家会展中心的开工建设。
国家会展中心（天津）位于津南区海河中游南岸，东至规划国展路，南至天津大道，西至宁静高速公路，北至规划海河南道，规划占地134万平方米，计划总投资175亿元。
首先，国家会展中心作为国家级的配套，是津南政府重点关注的项目，一旦建成，将会成为北方第一个国家级会展中心，是京津冀协同发展的重要载体，能够创造大量就业、创业的就会，优化区域发展环境的同时带动区域的经济发展。

今年3月29日，国家会展中心（天津）项目开工动员会在津南区举行，标志着国家会展中心（天津）项目一期正式开工，预计2021年完成一期场馆及综合配套区建设。
国家会展中心辐射津南区的咸水沽和海教园两大板块，同时，这两个板块也是区域内的热门板块。
从配套的级别来说，显然是津南的国家会展中心对区域的利好程度更大。
02板块PK
板块是区域的组成部分，这就像全班同学学习都好，那么班级平均分就很高。
在东丽，刚需板块有四个，华明镇、东丽湖和新崛起的军粮城、新立镇板块。
而津南区的刚需板块就很多了，有咸水沽、小站板块、北闸口、葛沽板块。
从上述配套利好的角度出发，我们这次对比的是东丽的新立镇和津南的咸水沽板块。
为什么选择这两个板块呢？
首先，东丽新立镇作为区域内强势崛起的板块，地铁、房源、配套、商业都不缺，热度很高，发展前景也比较大，置业保值性相对其他区域更强，而华明镇、东丽湖虽然价格上占据优势，但是配套却有待成熟，除非有“定向”需求的自住者，否则很多买房人其实对这两个板块并不买账。
其次，津南除了海教园和辛庄这两个板块的房价稍高，其他区域都算得上刚需板块，选择咸水沽是因为这里跟东丽的新立镇板块一样，有强大的规划和配套，作为津南的老牌商业中心，咸水沽的竞争力比其他区域更胜一筹。
接下来我们从四个方面出发对两个板块进行对比：
（1）房源
（2）教育
（3）出行
经过对比，明显可以看出咸水沽的房源量更多，重要的是价格相对更低。
新立镇的房价均价超过2万/平米，跟板块所占据的地理位置有关，因为距离市区更近，而且有地铁通行，板块价值在楼市上已经兑现；咸水沽板块有地铁1号线东延线的咸水沽北站，虽然目前还未同行至此，但是地铁在加紧建设，而板块内多条主路环绕，驾车出行方便。
从教育配套上看，显然也是咸水沽的资源更多，优质教育资源比如实验小学可以给区域的买房人提供一步到位的置业机会，否则，将来进行学区房置换是一件很痛苦的事情。
综合来看，咸水沽的性价比更高，资源配置和完善度更好。
03地铁
之所以把地铁单独拿出来说，因为地铁对生活、出行、房价等各方面影响都太大了。
我们从整个区域的发展来看，东丽区现在已经通车的地铁有2号线、6号线、9号线，规划的地铁有4号线、10号线和11号线，还有Z1线。
2号线的终点站是滨海国际机场，对空港经济区的利好比例较大，周边的华明镇板块想要去坐地铁还得打车或者开车。
6号线主要惠及的是金钟街板块，板块内新盘中建锦绣丽城小高层在售，均价18500元/㎡，在售户型95㎡、110㎡、120㎡。
9号线主要利好的是新立板块、军粮城板块，其中军粮城板块的新城悦隽公元小高层在售，在售户型为94—127㎡三室，,均价11000—13000元/㎡。
东丽建设中地铁有4号线、10号线，地铁11号线一期也即将启动建设工作。
4号线经过东丽的津滨大道板块，和10号线在张贵庄实现换乘，利好张贵庄板块。

△地铁4号线线路图
地铁11号线在东丽设9个站点，和10号线、4号线可在张贵庄换乘。
未来张贵庄三条地铁交汇，交通四通八达，遗憾的是现在板块内缺乏新房供应。
地铁C1线目前还在前期论证阶段，根据市政府批复的《天津市轨道交通线网规划（2012—2020年）》，中心城区至东丽湖地区规划有地铁C1线，该线起自地铁2号线空港经济区站，途经空港经济区地区、华明镇地区、东丽湖地区和未来科技城地区等重点地区。
接下来我们看一下津南区。
据悉，津南区内的地铁1号线东延线高庄子、北洋村、国展路、东沽路等4座车站在2019年12月28日开通运营，同时202路、212路西线、214路、224路、226路西线、226路东线等6条接驳公交线路同步开通，给区域提供更便捷的出行方式。

△地铁1号线东延线线路图
地铁6号线延长线的路线图工程的路线是从梅林路站到咸水沽西站，这一段都是位于津南区的境内（起点接近河西区）。
6号线延长的工程全长是14.34公里，共有9座车站：依次为渌水道站、双港站、景荷道站、景荔道站、天津大学北洋园校区站、海河教育园区站、南开大学津南校区站、慧南路站、咸水沽西站，预计2022年通车。

△地铁6号线延长线图
天津地铁8号线起点为西青区张家窝镇，终点为津南区咸水沽镇。
据悉，8号线一期工程建设年限为2020年~2024年，计划于2024年底建成通车。
8号线一期工程线路全长18.54公里，共设17座地下站，线路建成后与6号线工程（渌水道站~咸水沽西站）贯通运营。
同时，全线设有9座换乘站，其中2座三线换乘站，与市区内几乎所有地铁线路形成换乘。
上述1号线东延线、6号线延长线和8号线都是联通津南与天津中心城区的轨道线路，那么，Z1线就是联通津南与滨海新区、静海区的重交通渠道。
Z1线经过子牙产业园、团泊新城、张家窝高铁站、文化中心、海河教育园区、津南新城、葛沽等区域，预计2020年通车，目前正在规划中。

△地铁Z1线线路图（图片来源与网络）
从地铁上看，津南区咸水沽板块的地铁利好正在逐步显示其价值，而东丽区的新立板块虽然已有轻轨9号线通行，但是其价值也已经在楼市中兑换，房价高了不少。
以上，如果你是纯刚需，又没有置业的地域要求，其实小编更建议买津南。

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